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抵押房屋买卖合同的效力怎么认定 房屋置换协议通知的写法

2020年11月30日  青海资深律师   http://www.qhzsls.com/

 李信善律师青海资深律师,现执业于青海汇元律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

抵押房屋买卖合同的效力怎么认定

  在房屋买卖的案件处理实务中,房屋买卖合同的效力认定是最重要的内容之一。想必很多人都想了解,抵押房屋买卖合同的效力应当怎么认定呢司法实践当中有哪些观点呢下面由为大家介绍一下。




  《物权法》第191条第2款规定:;抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。;对该规定应当如何理解。


  一、抵押房屋买卖合同的效力认定的司法观点


  第一种观点认为,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同绝对无效。


  第二种观点认为,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同属于相对特定第三人无效的合同。


  第三种观点认为,抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同有效,买受人可以取得抵押房屋的所有权,但抵押权人可以对抵押房屋行使抵押权的追及力,实现对抵押房屋的优先受偿。


  第四种观点认为,未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力,当事人以此为由主张合同无效的,不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前,买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续,合同构成履行不能,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约。房屋抵押权存续期间,出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。


  二、抵押房屋买卖合同约定的履行期限届满时


  出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的,抵押权人应当协助办理抵押注销登记,出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。


  三、抵押房屋买卖合同的效力认定最高人民法院民一庭意见


  房屋抵押权存续期间,出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的,抵押权人应当协助办理抵押注销登记,出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。


  最后,在解释上我国物权法不承认抵押权的追及力,在买受人未代为清偿债务消灭抵押权,从而无法取得抵押房屋的所有权的情况下,在制度设计上赋予买受人主张有效合同解除的违约,比让买受人主张合同无效的缔约过失,更有利于保护善意买受人的利益。若您有其他疑问,可以登录官网,可免费咨询律师!



房屋置换协议通知的写法

  房屋置换是对房屋进行买卖的特殊方式,普通的买卖房屋都只进行一次交易,而房屋置换却要进行两次,买房人同时也担任着卖房人的身份,双方互相交换其名下的房产,这种交易方式比较便捷,也更利于人们的交易,在房屋置换前要签订协议,那么房屋置换协议通知的写法是怎样的呢下面为您详细解答,希望对大家有帮助。




  一、房屋置换协议通知的写法

  甲方:


  乙方:


  甲方房屋坐落于区,房契号为。该物业符合北京市国土资源和房屋管理局规定的置换条件,并经本单位同意允许与其它物业进行置换。


  乙方房屋坐落于区,房契号为。该物业符合北京市国土资源和房屋管理局规定的置换条件,并经本单位同意允许与其它物业进行置换。


  双方经协商,就上述房屋的置换事宜,订立本合同。


  第一条:甲乙双方同意将上述两处房屋进行置换。由于地理位置、设备标准、破损程度、面积等存在差异,乙方同意支付甲方人民币元,做为补偿。


  第二条:甲乙双方承诺,上述两处房屋进行置换均已征得本单位同意,并保证对方今后可参加本单位的房改。


  第三条:双方同意在本合同签订后十日内,乙方将补偿款支付给甲方。


  第四条:甲乙双方约定在年月日前将房屋交付给对方。


  第五条:甲乙双方约定,甲方在交付给乙方物业时,应确保物业腾空,水、电、暖、煤气、物业管理费、房费已结清;乙方相应作出同样的承诺。


  第六条:甲乙双方同意,房屋置换后接受原物业管理单位对物业进行统一管理。


  第七条:在办理手续过程中所发生的税费按北京市有关规定缴纳。


  第八条:本契约生效后,除不可抗力外,双方不得撤消合同。如因单方原因造成本合同终止,应先退还房屋补偿款,同时违约方将支付人民币万元作为违约金支付给对方。


  第九条:本合同自双方签字之日起生效,未尽事宜双方可另签补充协议,本契约的附件和双方签订的补充协议,为本契约不可分割的组成部分,具有同等的法律效力。


  第十条:本合同在履行过程中如发生争议,双方应协商解决。协商不成的双方同意按以下第 种方式解决纠纷:


  提交北京仲裁委员会仲裁;


  任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。


  第十一条:本合同正本一式贰份,甲、乙双方各执壹份,副本贰份。


  甲方: 乙方:


  身份证号码: 身份证号码:


  地址: 地址:


  电话: 电话:


  邮政编码: 邮政编码:


  代理人: 代理人:


  签约日期:


  二、房屋置换的特点

  房屋置换是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是,房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式,而且,在房屋置换中包含有实物与实物间的交换,即房屋置换是"货币与实物"和"实物实物"两方面内容的交换方式。


  通过房屋置换可以减轻您的付款压力,房屋置换通过您原有房屋价值的一部分资金、单位补贴一部分资金、个人储蓄拿出一部分资金、银行借贷一部分资金的方式,提高了您改善住房条件的能力。一次置换成功,相当于两种交易概念,即卖掉您的住房,再买进一套您需求的住房。因此,房屋置换可以解释为买卖的双向服务,您的房屋的成功置换必须是您原有房屋有下家接受,同时,您看中了另一套房屋。


  三、房屋买卖流程怎么走

  1、房产证过户不经过房地产中介的话,须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场


  2、卖方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话,必须要先写份委托书再去公正局公证,户口本及复印件一份。


  3、买方需要的材料:身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件,如果是单身的话,需要去市民政局开单身证明。


  4、材料都没有问题的话,须到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。


  综上所述,房屋置换是非常便利的,如果双方都认为对方的房屋更加适合自己,那么就可以进行房屋置换,如果双方房屋的价格并不对等,那么价格低的哪一方需要向另一方进行价格补偿,在房屋置换协议中也要约定违约。以上就是;房屋置换协议通知的写法;全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。